提到物流地產，很多深圳人會第一時間想到華南城。這座華南國際工業(yè)原料城（深圳），正是位于國內唯一的國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)。
住宅集體受制，新興地產模式正在逐漸走入公眾房產投資的視野。
市民陳小姐多年來一直在關注這類物流園中的商鋪投資，一方面這類物流地產有著比住宅高出不少的租金回報，吸引著普通投資者；另一方面這類地產形式專業(yè)性強，個人投資者往往看不出門道而保持謹慎。而據陳小姐觀察的案例則是，深圳某物流園商鋪售價6年僅翻一倍，雖租金回報優(yōu)厚，但房價漲幅同期卻低于不少住宅產品。
記者了解到，像物流園這類物流地產可分為倉儲配送、商貿服務等不同功能，相對前者較為簡單只為用戶提供倉儲、運送等物流服務，后者還常包括原材料采購、產業(yè)配套、集成服務等多種功能。在數量上物流地產如今已是“遍地開花”，但大多以前者為主，后者因規(guī)模、服務、運營等要求都高于前者，因此涉及開發(fā)商數量也相對有限。
深圳華南城品牌推廣部副總經理烏林奇告訴記者，投資物流地產，最簡單是看開發(fā)企業(yè)的運營能力，其次一是要看物流園產業(yè)的拉動力，二是看周邊人流。
■ 物流園案例
中投保稅物流園？？主打機械、電子、五金
中投保稅物流園是2011年廣東省政府重點建設項目、2011年惠州市政府重點建設項目。由廣東中投實業(yè)開發(fā)有限公司與中鐵列車投資集團有限公司共同投資建設，位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū)潼僑工業(yè)園，規(guī)劃占地面積1.11平方公里，總投資50億元，其中一期投資10億元，將建設工業(yè)品直供中心和退稅工業(yè)品直銷城（原料區(qū)）。
以中投保稅物流園為圓心，周邊10公里內有TCL、德賽、華陽、索尼、LG、西門子等3000家企業(yè)，主要產品是彩電、手機、激光頭、車載GPS、高能電池等，產業(yè)則為電子信息、新能源、光機電一體化為主。目前中投物流園招商的產業(yè)主要為五金工具類、機械及行業(yè)設備、電工電氣電子等。
其目前在售的商鋪面積從20-300平方米不等，均價在1萬元左右。目前整個物流園尚在建設施工階段，預計明年一期可落成，租金回報在8%左右。
深圳華南城？？在售一手鋪做電子交易
華南城由香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠、力嘉國際及京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創(chuàng)辦。他們皆為相關行業(yè)的資深工業(yè)家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網絡。
華南城項目規(guī)劃總占地面積超過100萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過220萬平方米，總投資超過60億元人民幣，是一個集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，提供展示交易、倉儲配送等服務的大型綜合商貿物流平臺。
記者了解到，目前華南城最旺的應屬一期商鋪，有少量二手鋪在售，售價在13000元左右，其中皮革交易區(qū)已需溢價拍賣才能進入。目前華南城5號國際電子交易中心2期商鋪還剩30平方米左右的單位在售，均價16000元/平方米，年回報率可達8%，
物流園內商鋪更適合個人投資者進入
日前位于惠州陳江仲愷高新區(qū)的中投保稅物流園的廣告頻頻出現(xiàn)在深圳和香港等地的媒體上，吸引了市民陳小姐的注意，一直在關注深圳物流地產投資的她也在第一時間去惠州看了這個物流園。
物流地產可算是近幾年新興的地產模式，與度假地產、養(yǎng)老地產等與普通老百姓息息相關不同，物流地產屬于工業(yè)地產及園區(qū)地產的范疇，只有一些專業(yè)的投資客才會涉足。據了解，物流地產的主要形式是投資商投資開發(fā)的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等，投資商包括房地產開發(fā)商、物流商和專業(yè)投資商。而現(xiàn)代物流地產更超越地產建筑本身，更強調管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。
“其實我們關注的大都不是物流地產本身，而是物流園內的商鋪、展位等形式，他們更適合個人投資者進入�！标愋〗愀嬖V記者，而那些包括倉庫、配送等設施常常都由開發(fā)商持有，不向外出售。業(yè)內人士評價，雖然物流是一個動態(tài)的運輸和分配過程的產業(yè)，跟地產本身沒有關系，但由于配套等商鋪的入市，物流地產的概念正在被越來越多的人所認識。
提到物流地產，很多深圳人會第一時間想到華南城。這座華南國際工業(yè)原料城（深圳），位于國內唯一的國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，其形式正是一個集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，提供展示交易、倉儲配送等服務的大型綜合商貿物流平臺。
烏林奇告訴記者，物流地產是商業(yè)地產的一個細分，但華南城不同的在于它是屬于商貿物流，“現(xiàn)在很多是倉儲物流，即做貨物周轉服務的物流園，而商貿物流含有工業(yè)的集成服務，產業(yè)配套等內容”。華南城是超大規(guī)模集成服務，把工業(yè)上下游的供應鏈配套齊，提供制造業(yè)的前端、即原材料的產業(yè)集聚。據了解，華南城一期項目集合了12個產業(yè)門類，有皮革皮具、紡織輔料、電子、印刷、五金化工共五大交易中心。在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲區(qū)、配套公共設施區(qū)、員工生活服務區(qū)等。
“現(xiàn)在物流園做得很多，很多工業(yè)用地都打著物流園的招牌做，而物流地產做得比較成功的就是華南城，做商貿物流也就是華南城首先提出的”，烏林奇表示。
“以前如果你是一家服裝企業(yè)，接到訂單需要去東門采購，不僅交通是個問題，而且東門僅能買到布料，但解決不了紐扣、織帶、皮革等原材料，還需要到其他地方購買，這樣在采購環(huán)節(jié)物流成本已然增加很多”，烏林奇告訴記者。華南城物流地產首先集合的便是工業(yè)配套，采購商可以一站式尋找到多家原材料供應商，而對于每家供應商而言產業(yè)集聚也意味著更多市場機會，這種集聚降低了物流成本，也提高了采購效率。
而在100公里外，位于惠州陳江的中投保稅物流園也意識到原材料的集聚對于物流園內商家有著無法比擬的吸引力，這不僅意味著品類更加齊全、可“貨比三家”的原材料，而且常常意味著更多的價格優(yōu)勢。與華南城不同的是，中投保稅物流園選擇工業(yè)品直供模式，打破傳統(tǒng)商鋪分租模式，統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理，原材料廠家只需要將原材料的樣板放到工業(yè)品直供中心，在公共外庫準備一定量的庫存即可。這樣，一旦物流園有企業(yè)需要采購只需在該工業(yè)直供中心下單，隔天即可在生產線前端收到訂購的原材料。
與分散商戶分別供應原材料不同，一個個商鋪最基礎的需求是掙錢，容易產生“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象，而中投在集聚多個商家的同類產品之余每個月向所有供應商發(fā)報表，就像“一些家電賣場，總是告訴供應商其他品牌賣的產品比你的便宜，而刺激他們降價”，從而形成價格便宜的優(yōu)勢，惠州市中投保稅物流園有限公司總經理許凱恒告訴記者。
商貿物流園定位一站式原材料采購
物流地產對物流進行了整合，原材料商的集聚降低了物流成本，而華南城除了引進物流商家，自己也有物流配送服務，為物流園內的廠家提供配送服務。而在許凱恒看來，中投的模式對降低物流成本更顯著。
“中投物流園按照貨物流量來收費。原來一家企業(yè)需要一個倉庫，除了支付租金外，叉車、拖板加上貨架都需要成本，而且隨產品的不同特性還會有一年幾個月的淡季導致倉庫閑置。而企業(yè)跟中投合作，全部統(tǒng)一倉儲服務，一家企業(yè)是淡季的時候倉庫、工人、設備就調配給另外的企業(yè)使用，沒有產生流量就不用支付費用�！�
比傳統(tǒng)的物流園包攬倉儲物流等服務更進一步，中投物流園還希望整合一部分資金鏈，解決園內企業(yè)的資金周轉困難�！耙郧安少彾际且雀跺X或定金的，現(xiàn)在因為中投在物流園內掌握了物權的流動，所以企業(yè)的原材料訂單是不需要先付錢的，我們甚至可以幫助其將貨物送到客戶手上，等產品離開倉庫時收錢”，許凱恒表示，在中投的模式中其承包了整個物流過程，而這種模式目前國內還沒有。
許凱恒告訴記者，以前說到供應鏈管理是一個企業(yè)做，往往都是大企業(yè)，其是為了資金利用效率更高，存貨更少；而現(xiàn)在中投是橫向整合平臺，給眾多中小企業(yè)做供應鏈管理的平臺。未來進駐中投的小企業(yè)就相當于擁有大企業(yè)同等的供應鏈管理平臺。
而在華南城看來，解決園區(qū)內的物流整合在原材料從各地到生產地，再把成品從廠家到各地客戶的龐大物流鏈中還僅是一小部分，物流供應鏈的成本主要在外面，“貨物生產完要運出去分散到各地，這和原材料從各地采購的成本才是物流成本的大頭”。而整個供應鏈包括生產，華南城作為商貿物流園只做產業(yè)鏈其中的一部分，就是原材料的供應，比如目前在華南城可以找到全國所有省市的皮料，他們?yōu)橹槿潜榈厥枪S的企業(yè)做配套，“能給他們做好配套已然是最好的效率和很大的整合”，烏林奇表示。
此外，在華南城的發(fā)展模式還無形中為城市提供了功能再造。以前中國所有城市的商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)經常沒有劃分開，城市發(fā)展后一些批發(fā)市場在城市中心經常造成交通堵塞，華南城則把城市中分散的專業(yè)批發(fā)市場整合到一起，幫助了城市的產業(yè)升級和再造。目前，華南城控股有限公司已在全國建成7個華南城，“每個都是當地城市先有迫切需要，城市需要改造，需要遷出一些批發(fā)市場”。
物流園運營水平最影響商鋪價值
“很多物流園是為了圈地，增值最大化，而華南城則是希望把市場做起來，也不會賣地賣房子，看好商業(yè)地產未來形成無窮的增值空間”，烏林奇表示。
所有對于原材料和供應商的集聚整合在投資商看來都是未來商業(yè)模式的金礦。而在那些盯著商鋪投資的個人房產投資者看來，園區(qū)內商業(yè)的旺盛則是刺激園區(qū)商鋪等價值提升的最大因素。陳小姐多年前即開始關注華南城的商鋪，她告訴記者，深圳華南城2006年推出的商鋪大概是6000元/平方米，而到今年二手鋪的價格在12000—15000多元，新鋪在售的16000元左右，從漲幅來看低于深圳的住宅等產品。
投資物流地產，最簡單是看開發(fā)企業(yè)的運營能力，深圳華南城品牌推廣部副總經理烏林奇表示，華南城在深圳華南城的商業(yè)培育上花費數年，力求達到當初設定的目標。此外，周邊的產業(yè)支撐和人流量都要考慮。
物流園的另一大優(yōu)勢就是園區(qū)統(tǒng)一推廣，華南城則每年都有工博會、港臺商品交易會、網商交易會等做推廣，邀請國外采購商和國內大的配套企業(yè)。
“華南城整合產業(yè)門類，要看產業(yè)的布局、需求和支撐在哪里？”烏林奇表示，珠三角紡織服裝廠多，所以深圳華南城有紡織和皮革交易中心，深圳是印刷之都，所以有印刷行業(yè)，同樣因為已有水貝珠寶產業(yè)的集聚，所以華南城不做珠寶，這就是差異化。
烏林奇表示，華南城這種商貿物流園的模式需要一個漫長的培育期，深圳至少需要5年。“一個成功的商貿物流園，最主要的能力是運營，而不是推廣和廣告”，現(xiàn)在的華南城越來越旺，就是因為前期的培育和大投入，商貿物流園涉及到營商，商戶來了要有訂單，一期商戶華南城甚至幫他們找訂單。
在華南城的紡織和皮革區(qū)，記者看到大多商鋪目前都在營業(yè)，貨柜車進進出出。華南城提供的資料顯示，華南城一期50萬平方米五大交易中心目前總體入駐率已超過95%。
與一些原特區(qū)內市民以為平湖商業(yè)人流不旺的認識不同，記者在周末到訪華南城還是看到了不少來購物的市民，在奧特萊斯商場，雖然很多店仍在裝修，但像耐克、安踏等品牌的工廠店人流不少。據華南城介紹，耐克的折價工廠店銷量已經是華南區(qū)的前兩名，在全國能排上前10名。
“本來華南城的計劃中是七成商鋪自營，三成出售，但實際上只售了10%，好多賣出去的商鋪還在回購做自營，因為這樣地產自身的升值和產業(yè)的調控都會更加便利”，烏林奇表示。
中投保稅物流園只會出售一部分用于展示和交易的商鋪，一共15萬平方米，目前一樓的鋪位已經賣了七八成，剩下的多是大面積的商鋪，購買者當中最多是本地人，來自深圳的投資者并不多，許凱恒告訴記者，中投物流園的租金回報水平目前大概在8%，而其更為可觀的是未來的增值收益。
“華南城早期的商鋪至少是200%的增值”，鋪租也達到每年8%的租金回報，而如果要購買和承租皮革片區(qū)的商鋪則已經需要溢價拍賣了，烏林奇告訴記者。而據了解，深圳目前住宅的租金回報率一般不超過4%，關內商鋪的投資回報3%，關外社區(qū)商鋪的投資回報在5%左右。烏林奇表示，目前華南城最新一期的4號廣場還沒建好，但招商已經滿了，“那里準備做家居總部基地”。
陳小姐跟隨一些投資者去惠州考察，回來后告訴記者，的確很動心，同行的投資者中出手的不少。
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