中國零售業(yè)快速擴張和消費力的提高給物流地產帶來巨大的機會。在過去的一年內，很多零售行業(yè)特別是電商都在擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方米的倉庫。然而，按照仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個城市的倉儲容量。
很多業(yè)內人士認為：物流地產將具有長遠的發(fā)展前景。
唯品會的10萬平方米倉庫
在2011年5月，本報曾經報道過“電商”一庫難求，講述在中國電子商務的蓬勃發(fā)展中，有效和適合的倉庫缺失給電商帶來的困惑。目前，國際標準倉庫依然是零售業(yè)和制造業(yè)追逐的目標。
抓住了一個細分市場，普洛斯做得順風順水。
今年2月普洛斯（GLP）曾宣布，在天津向一家全球領先的電子商務零售商租賃9.1萬平方米的運營中心。該項目所在地普洛斯武清物流園區(qū)處于北京和天津交界地帶。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項租賃協(xié)議，分別涉及普洛斯集發(fā)沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區(qū)，租賃面積共計2.1萬平方米設施。加上9.1萬平方米位于普洛斯武清物流園區(qū)的運營中心，該客戶在中國租用普洛斯設施面積增長了近一倍。
不難猜出，這家全球領先的電子商務零售商就是亞馬遜。
不僅是大電商，中型或者小型的電子商務運營商都紛紛進駐物流園。
在廣州南海普洛斯物流園，唯品會擁有占地2萬余平方米的B2C物流倉庫。這是一家3月23日在美國上市的奢侈品網(wǎng)站。據(jù)公開資料，2011年，唯品會的活躍用戶數(shù)從2010年的30萬增長至150萬，總訂單量從2010年的90萬增長至720萬。
電子商務的發(fā)展速度之快，對倉儲物流需求之強勁，可能讓物流地產開發(fā)商始料未及，竊喜不已。
2008年12月唯品會成立時，倉庫位于辦公區(qū)，只有數(shù)十平方米，此后三年，唯品會的倉庫經歷5次搬遷，從數(shù)十平方米到800平方米，再升級為9000平方米的獨立倉庫；2010年10月，唯品會的倉庫搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬多平方米。2011年，唯品會又與昆山淀山湖鎮(zhèn)簽署投資合作協(xié)議，在該鎮(zhèn)普洛斯物流園建立華東物流中心，倉庫占地2萬余平方米。唯品會在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計7000萬美元融資，兩次獲得投資都伴隨著租賃更大的倉庫。
2011年7月，唯品會華南物流中心南海普洛斯物流園擴容至3萬平方米；9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用；11月中，西南物流中心——成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心——北京首發(fā)物流園投入使用。據(jù)稱：到去年底，這家公司全國倉儲面積高達10萬余平方米。而在整個中國，國際標準倉的面積不過1300萬平方米。
2012年3月23日，唯品會于美國上市。
可以說，風投的不少錢間接進入了物流地產商的口袋。據(jù)i美股Ricky專欄的分析：倉儲物流開支是唯品會運營開支的大頭，而且隨著營收規(guī)模擴大而增加，維持在20%左右。2008年-2011年，唯品會的倉儲物流費用分別為61萬、580.9萬、4547.8萬美元，占總營收比例分別為21.8%、17.8%、20%。
另外一家電商ihush俏物悄語也是普洛斯的客戶。
ihush俏物悄語去年底租賃位于江蘇省蘇州市普洛斯昆山物流園2.44萬平方米的物流設施。這是一家銷售品牌時尚用品的在線零售商。這家公司租賃的物流設施將作為該公司的地區(qū)分銷中心，完善公司的供應鏈。
據(jù)稱，從2008年末開始，ihush俏物悄語的業(yè)務量不斷翻番，忠實用戶已達250萬。為適應網(wǎng)站規(guī)模上的急劇擴展，ihush俏物悄語最終決定搬倉，實現(xiàn)企業(yè)倉儲物流的戰(zhàn)略升級。
在中國，有多少電商幾乎是沒有辦法統(tǒng)計的。電子商務的蓬勃發(fā)展給物流地產帶來好光景。
據(jù)高力國際的統(tǒng)計：2011年市場為像亞馬遜和DB辛克這樣的企業(yè)開發(fā)了超40萬平方米的預承諾物流倉儲物業(yè)。需求量最大的是那些來自當?shù)睾蛧獾碾娮由虅樟闶奂瘓F，它們的銷售額主要是受到國民人均可支配收入不斷提高的推動。
制造業(yè)也給普洛斯們提供了巨大的機會。
普洛斯蘇州建屋工業(yè)園地處工業(yè)園距離上海僅1小時車程，高速路連接上海主要的交通港和機場。園區(qū)為三星、雅瑪哈、松下、施耐德等70多家跨國企業(yè)提供生產和物流平臺。截至去年底，702954平方米的園區(qū)已有92%的設施完成租賃。
租金上漲 供不應求
越來越多的業(yè)內人士發(fā)現(xiàn)：物流地產是一個很好的細分市場。
仲量聯(lián)行數(shù)年來一直關注這個細分市場，其北京研究部董事覃曉梅向記者表示：在北京，國際標準倉的空置率不到2%。
按照該公司的統(tǒng)計；截止到去年第四季度末，北京倉儲物流平均凈有效租金達每天每平方米0.99元，同比增長12.5%。
高力國際認為，進入2012年，北京物流物業(yè)的需求似乎并沒有減退的跡象。鑒于來自第三方物流、電子商務、B2C和電子信息企業(yè)的龐大需求，一些新項目預計將在2012年進入市場。這些項目總凈可出租面積將達289374平方米，包括普洛斯首都機場大通關基地、安博空港物流中心二期和華潤物流馬駒橋二期等。然而，這些項目大多數(shù)到2012年下半年才會竣工落成，因此，市場整體平均空置率將會保持相對穩(wěn)定。由于租戶的選擇有限，業(yè)主將利用這一優(yōu)勢，推動2012年租金保持繼續(xù)上升的趨勢。而高力國際統(tǒng)計的去年第四季度的北京工業(yè)地產空置率為0.67%。
上海同樣是供不應求。按照高力國際的統(tǒng)計：去年第四季度，浦東的倉儲物流租金水平環(huán)比三季度上漲1.16%至每天每平方米人民幣1.4元，青浦的租金環(huán)比上漲4%至每天每平方米1.3元。他們認為：由于業(yè)主惜售，預期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。
供給不足造成了租金的不斷上漲。
仲量聯(lián)行認為：目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。而到了2015年，符合國際標準的倉庫總體量有望提升到2000萬平方米，但這些增長將主要來自于現(xiàn)有的主要物流中心城市。
中國新興城市中的很多城市，尤其是華北、華南和西部城市依然處于優(yōu)質設施供應匱乏的狀態(tài)。一線城市土地價格決定了工業(yè)地產必將向更多的二、三線城市下沉。而圍繞著一線城市周邊或者二線城市大的制造業(yè)中心，都有倉儲物流地產巨頭進入。而同時，公路、內陸水道、鐵路和航空的基礎設施的大投資，也為這些內陸城市發(fā)展物流地產提供了契機。
越來越多的資本開始進入物流地產領域。同時，除了一些傳統(tǒng)上的境外工業(yè)地產商，國內的華潤、招商局等集團也開始進入物流倉儲領域。一些傳統(tǒng)意義上的住宅開發(fā)商進入工業(yè)園區(qū)開發(fā)，業(yè)態(tài)中也都涉及了物流地產，譬如萬通。
還有一些產業(yè)資本也看中了物流地產。
聯(lián)想的弘毅投資已經戰(zhàn)略性入股香港豪德集團。在集團層面，豪德集團也已更名為毅德控股，并計劃在香港聯(lián)交所上市。在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團還共同出資，成立了深圳毅德投資管理有限公司。毅德投資一位負責人說，毅德投資目前在全中國開發(fā)建設大商貿物流中心和城市綜合體，包括會展、酒店、商業(yè)連鎖運營、招商、品牌策劃、商業(yè)地產、物流、物業(yè)、電子商務等。
二、三線城市前景巨大
業(yè)內人士告訴記者，2008年金融危機蕭條過了之后，很多國際上的投資又重新回到了這個市場，譬如安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹、騰飛等等，而且非�；钴S，紛紛進入了很多二線城市。
中國二、三線城市物流地產的匱乏狀態(tài)已經被很多國際工業(yè)地產巨頭看到了。一線城市地價太高，物流地產紛紛在一線城市周邊和二線城市落地。
普洛斯中國區(qū)董事總經理楊傳德表示：“隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運營中心遷移出北京，獲得大面積的物流設施空間也變得越來越困難。我們非常感激天津武清區(qū)政府對普洛斯武清物流園區(qū)建設的支持。我們有能力提供長期而全面的服務，這進一步鞏固了普洛斯在中國與客戶的緊密關系�！�
按照普洛斯的年報，2011年，他們已經擴張到了廈門，在中國有20個城市有他們的項目，在中國的成都、重慶等不靠近港口的城市也有項目。
這種移動會是普遍的。按照高力國際的觀察，因為上海土地供應的限制，更多有需求者開始關注上海周邊譬如昆山。他們認為：未來5至10年內，上海傳統(tǒng)制造業(yè)將可能被淘汰，取而代之的是高端、高科技、研發(fā)產業(yè)。新產業(yè)定位將促使商務園區(qū)和次中心辦公區(qū)域得到進一步發(fā)展。新廠房及物流倉儲物業(yè)將繼續(xù)被轉移到上海周邊地區(qū)。
物流地產對傳統(tǒng)開發(fā)商又有何意味呢？
覃曉梅說：物流倉儲投資總量很低、半年到一年就能蓋好。但投資回報率沒有住宅高。他們監(jiān)測到的國際標準倉目前一年的投資回報率是8%。高力國際觀察到該類物業(yè)的回報率也是8%。
以普洛斯重慶物流園為例，規(guī)劃面積800畝，建筑面積20萬平方米，最初公開的投資總額是6000萬美元。這對于住宅開發(fā)來說，投資額不大。
雖然目前投資回報率不高，而引用普洛斯的說法，這是投資周期短、回報快、增長穩(wěn)定的商業(yè)模式。
對于現(xiàn)在毛利率在走低、外部環(huán)境變化很大的住宅開發(fā)商而言，進入一個投資少、收益較穩(wěn)定的細分市場，獲得現(xiàn)金流的支撐，也是一個還算不錯的選擇。
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